北京正德建筑裝飾有限公司
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維修費用可分為修理費和零備件材料費兩方面。修理費主要是指需要外包修理的工程費用。由于修理工具、場地、技術(shù)、人力等諸多因素的限制，有些工程需要向外承包修理。對這些工程要議標、招標。零備件材料費主要是指物業(yè)員工為了保證完成工程設(shè)備年度維修計劃而準備庫存的零件材料費用。從物資的因素來看，物業(yè)之間的競爭實質(zhì)上是各方物資綜合保障能力的較量。
維修備件材料的管理與物資管理工作一樣，表現(xiàn)為各類備件材料從計劃、采購、運輸、驗收、保管、發(fā)放、直至消費使用這樣一個復(fù)雜的過程，它包括備件材料消耗定額、備件材料儲備定額的制定和管理，備件材料供應(yīng)計劃 的編制和執(zhí)行、倉庫管理、備件材料調(diào)運以及備件材料節(jié)約等工作。而備件材料管理工作的基本任務(wù)是采用科學(xué)的、合理的、先進的管理形式和方法，做好零備件材料的供、管、用和節(jié)約四個方面的工作，以保證工程設(shè)備維修和需要。
為了發(fā)揮設(shè)備的綜合效益，避免物業(yè)設(shè)備老化，需要對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施和物業(yè)裝修進行增建、更新和改造。一般中修周期為4年至5年，大修周期為8年至10年。設(shè)備增修、更新和改造一般投資成本比較大，需要較長的時間才能回收投資資金，應(yīng)該十分慎重地計劃和討論，對方案進行技術(shù)和經(jīng)濟效益比較。但是考慮到經(jīng)濟效益和社會效益的需要，投入成本的回收一般應(yīng)在5年之內(nèi)完成比較合適，因為在考慮到第一個周期改造的同時還應(yīng)立足于第二個更新周期的到來。
設(shè)備檔案與維修記錄
設(shè)備檔案的管理是設(shè)備管理的一部分。擔負著設(shè)備技術(shù)粢瓣收集，記錄、填寫、積累、整理、鑒定、歸檔、統(tǒng)計、提供利用的價值。設(shè)備檔案管理的目標是科學(xué)化，面規(guī)范化、制度化既是科學(xué)的基礎(chǔ)，也是科學(xué)的內(nèi)容。設(shè)備檔案管理的最終目的是運用科學(xué)的方法，堅持合理、效能的原則，促成設(shè)備檔案的高質(zhì)量和高利用價值。
維修記錄是設(shè)備檔案中的重要一部分，維修記錄是開展預(yù)防性維修，進行可維修性研究的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)維修科學(xué)化、定量化、信息化的重要環(huán)節(jié)。維修記錄涉及的范圍很廣，凡是屬于與維修有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料都應(yīng)包括在內(nèi)。從層次上講，它包括設(shè)備的論證、改造、使用、報廢等各個階段的維修和改裝的各種各樣數(shù)據(jù)及資料。
（一） 維修記錄的種類
為了完整地記錄維修數(shù)據(jù)、積累維修資料，維修記錄應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1、 設(shè)備管理方面的記錄。這方面的記錄包括：日常保養(yǎng)和測試記錄，定期檢查記錄；設(shè)備的精度檢查和調(diào)整記錄及設(shè)備的使用登記簿；
2、 故障事故方面的記錄。設(shè)備的故障或事故記錄內(nèi)容有：各種停機事故以及所造成的停機時間；日常的設(shè)備故障、安全事故及各種天災(zāi)人禍所造成的事故。
3、 修理方面的記錄。修理工程方面記錄的內(nèi)容有：機械拆檢記錄，施工明細單；拆檢鑒定單，追加工程以及員工自修的項目明細單、故障修理記錄等。 修理過程中的記錄包括：各種修理計劃和實際動用工時記錄；維修質(zhì)量檢查和實驗記錄；試機記錄以及各種維修技術(shù)標等。
（二） 維修記錄的整理
1、 建立維修制度，健全登記表格，將分散在各個班組的維修情況首先做到登記起來、保存下來。
2、 建立維修統(tǒng)計制度。由專職或兼職人員按期、按時、按班組、按設(shè)備和故障種類、事故周期等分門別類地進行統(tǒng)計。 建立維修分析系統(tǒng)。定期地按問題性質(zhì)進行分析，提出專項的維修報告，以改善設(shè)備的維修管理。
